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摘要： 一套房子的建造成本，中等城市最多每平米1500元，为什么会卖到上万元呢？一套房子的建造成本，中等城市最多每平米1500元，为什么会卖到上万元呢？商品房价格主要有几块:一是地价。一般...

1. 一套房子的建造成本，中等城市最多每平米1500元，为什么会卖到上万元呢？

一套房子的建造成本，中等城市最多每平米1500元，为什么会卖到上万元呢？

商品房价格主要有几块:

一是地价。一般占总价的40%，地价除以可销售的总建筑面积，就是我们经常说的楼面价。比如某楼盘地价2个亿，可售面积5万平方米，那么楼面价就是4000元。

二是建安成本。每平方平如题所说的1500一3000元，差距主要看定位和规划，比如说有的高档公寓在立面装修、配套设施方面用材高于普通公寓，有的超高层建筑单位造价也高于普通高层或小高层。

三是各种税费，这一块成本不低，从拍地、建造、各种验收、终端销售，都得缴纳税费。

四是营销成本和管理费用。现在很多地产开发商请专业公司销售，按成交额抽取点数。此外，开发一个项目要盖200多个公章，其中费用你懂得。

五是利润。搞了半天，挣你15%一30%的利润总要吧？有这五点，足够扒你一层皮了。什么叫按揭？就是每月按地上揭一层皮。

其实一套房子的建造成本，在中等城市每平米1500元这确实是个实在数，在一线城市也不会超过2000元。

但是，我们的房子内涵非常丰富，通常房子的价格里边包含了什么呢？

首先，应当是土地出让金了。我们建楼的土地都属于国家所有，要想在这些土地上建楼，那么必须要给国家交纳一次性70年的土地出让金。

土地出让金，还通通要经过招拍挂的形式进行公开竞价，最终平均到每平米的建筑面积上。万元售价的房子，楼面价一般占到30~40%，平均每平方米房子缴纳的土地出让金一般也有3000~4000元。

而且土地出让金也要讲究机会成本，开发期间各种利息都需要开发商承担。而且许多开发商是通过抵押贷款形式，借入的资金，因此，资金成本非常高。

第二，就是税费。营改增之后，房地产适用税率是11%。如果我们按照1万元的售价，里面有1100元是税费。

还有城市维护建设税，教育费附加，企业所得税，土地增值税，印花税，契税，土地使用税等等。

另外还需要交纳契税1.5%到2.5%（各种标准很多），住房维修基金一般也是2%到3%。营业税，城市维护建设税，教育费附加，企业所得税，土地增值税，印花税，契税，土地使用税。

这样每平米大约有1500元到2000元左右的税费。

第三，房地产商的利润。企业不可能给大家白打工，企业的毛利润一般有15%到20%就足够了，1万元售价的楼盘企业能够挣得1500到2000元每平米。

我是干城市规划的，之前在甲方、乙方、监理公司、设计院都干过，我来回答这个问题。

首先，你说的建造成本，应该说的是土建安装成本，也就是组成房屋实体，我们肉眼可见的成本。这只是组成房价的一部分，甚至很小一部分，在一线城市，土建安装成本在房价组成里占比其实微乎其微。这方面的成本全国都差不多，一般多层一平方米1200元左右，高层一平方米1500元左右。想想看，北上深房价动不动就5万多，而土建安装成本就那么点，占比真的很小很小。不过需要注意的是，现阶段水泥、钢材、砖还有人工费又开始涨价了。

除了土建安装成本，组成房价的还有很多很多，让我们来看看：

拿地费用：这个是不小的一笔支出，一般越是大城市，拿地费用越贵，因为地皮值钱啊。现在***一般是把土地征收了，然后三通一平，变成“净地”，然后挂牌出售，价高者得。单位建筑面积分担的土地费用，即使楼面地价。可别小看这个楼面地价，现在不少地方的财政是土地财政，主要财政来源就是卖地收入，相应地，楼面地价也越来越高，是房价上涨的主要推手。比如前段时间广州南沙区2018年宅地首拍，楼面地价达17231元/㎡。

各种税费规费：这些费用名目比较多，比如工程排污费，城市维护建设税等，也是不小一笔支出。需要说明的是，现在税收征管越来越严了，就别想偷税漏税了，这些费用一个都不能省。

开发商的资金成本：现在开发商资金充足的基本没有几个，连大开发商都这样，所以他们的资金来源五花八门，除了预售外，还有银行贷款（现在不好贷了），财务公司贷款，高息吸收民间借款，甚至玩起了***，这部分资金成本不容小觑，不少开发商就死在高昂的利息上，导致资金链断裂，楼盘烂尾。

各种不可预见支出：现在漫天要价的***不少，如果遇到了，非常让人头疼，为了顾全大局，有时候开发商只能让步，满足他们的各种不合理要求，而这笔费用最终还要打入房价里的。此外，还有不好公开的黑色成本。

说了这么多，总得给开发商留点利润吧，开发商又不是慈善家，不会做赔本的买卖。开发房子是高风险行业，他们需要的利润自然也要高一些。

只能说题主一叶障目，并不了解实情，其实很多人已经知道答案了，我们要做的就是不要管中窥豹，应该实事求是全面认清现实。

第一：看国际国内金融政策，现如今头条平台让我们可以随时随地了解国际国内新闻，也可以搜相关报道，举一个例子，请搜美国1.9万亿印废纸***就知道了。

第二：房价成本我在头条问答已经有详细介绍，包括计算参照，这里简单说一下，房价＝土地成本+建筑安装成本+其它成本。其中土地成本就是题主忽略的最关键因素。

第三：事实上，建筑安装成本在一线城市早已远超1500元每平米，即使在二线城市也超过了1500元每平米。原因就是人工成本和物价成本每年都在上涨，这些都要客观反映在房价上。

第四：房子是有很多材料设备组成的，比如装修材料，家电和家具等等，这些每年都在涨。

建造成本在房价中的比重，是随着房价的不断上涨逐步降低的。原因就在于，地价在不断上涨，比重在不断提升。

事实也是，八、九十年代的房子，建造成本是主体。如果要核算房价的话，大多是建造成本。那时候，建造成本大约在1000元/平方米左右，加上一些规费。土地则不需要钱，也没有利润，房价也就在1000多，最贵也不会超过5000。建造成本成为配角，是从2003年房地产市场放开以后，建造成本上涨的速度相对较慢，一般的房子也就上涨了一倍左右。但是，地价则上涨了5倍、10倍，甚至百倍以上，那么，房价中的地价成本也就越来越高了，加上一些不合理、不规范因素，以及开发商乘机享受暴利，房价当然要高了。

所以，用建造成本来衡量房价高低，已经毫无意义，也不具参考价值。看房价能不能降下来，关键要看地价能不能降下来。而地价往往又被贷款***，与金融风险仅仅捆绑在一起，自然难降了。